금융위원회가 2월 26일(2024년 기준)부터 은행 주택담보대출에 스트레스 DSR을 적용하여 한도를 축소한다는 이슈를 발표했는데요. 또한, 7월부터 은행대출 뿐만 아니라 은행아닌 2금융권 대출한도도 줄어들 뿐만 아니라, 내년부터는 모든 금융권에서 금리변동될 수 있는 모든 대출에 적용된다하여 그 이유와 대출 한도 조회 많이하면 실제 신용등급 불이익 있는지, 그리고 주택담보대출 금리 알아보기 방법에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
1. 대출 한도 조회 많이하면 생기는 불이익?
우선 간략하게 설명하면, 모든 경우에 다 대출 한도 조회 불이익이 발생하는 것은 아닙니다. 가령 본인이 직접 신청한 금융기관에서 조회하였거나 금융감독원의 신용정보 조회시스템을 통해 조회한 경우, 공인인증서를 사용하여 조회한 경우에는 불이익이 발생하지 않습니다.
대출 한도 조회 많이하면 불이익이 발생할 수 있는 경우로 일부 금융기관에서는 신용 점수가 하락될 수 있다고 하는데, 이는 대출 신청자가 대출을 받을 가능성이 높은 것으로 인식되어 신용 점수가 하락하는 경우가 있기 때문입니다. 따라서 이러한 영향이 있을 수 있으니 주의가 필요할 수 있습니다.
또, 2021년부터 단순 신용점수 조회는 신용평가에 반영되지 않고, 대출조회를 한다고 해서 신용점수 즉 대출 한도 조회 신용등급이 달라지지는 않는다고 합니다. 단, 단기간에 많은 금융사에서 대출 조회를 한 경우에는 대출 심사 시 거절될 가능성이 높아진다고 하니 주의해야하고, 대출 신청 시에는 개인의 신용점수, 소득, 채무 상황 등 여러가지 요소가 고려되므로 이를 종합적으로 상담을 받아 신중하게 결정하시는 것을 권해드립니다.
2. 주택담보대출 금리 몇프로?
1금융권 은행 주택담보대출 금리는 은행별로 다릅니다. 각 은행별 사이트로 들어가서 확인하는 방법도 있지만, 아래의 전국은행연합회 홈페이지에서 조회를 하시면 내가 궁금한 은행의 주택담보대출 금리 비교 공시자료를 확인하실 수 있으니 편리하게 이용해보시길 추천드립니다.
3. 은행 변동금리 주택담보대출 한도 줄어드는 이유와 적용 시기
먼저 24년 2월 26일부터 은행에서 받는 변동금리 주택담보대출 한도가 줄어드는데, 이는 늘어나는 가계부채 증가세를 잡기 위해 스트레스 DSR 도입하기 때문입니다.
스트레스 DSR(debt service ratio)은 쉽게 말하면 스트레스 반응 지수를 의미하는데, 대출금리에서는 총부채원리금상환비율 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 차주의 대출 한도를 줄이는 데 목적을 둔 제도입니다.
이는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안하여 DSR 산정 시에 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 것을 말합니다. DSR은 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다.
스트레스 DSR은 이러한 DSR에 가산금리까지 붙이고 DSR 산출 시 연간 원리금 규모를 증가시키며, 이는 차주의 대출 한도를 줄이는 데 목적을 두고 있는데, 한마디로 내가 1년 동안 버는 돈 대비해서 갚아나가야하는 1년 동안의 원금과 이자가 일정 선을 넘지 못하도록 받을 수 있는 대출 규모를 제한하는 것이라 이해하시면 될 듯 합니다.
그런데, 지금까지는 연간 소득 대비 연간 갚아나갈 원리금이 40%를 넘지 않는 수준까지 은행 대출을 낼 수 있었는데, 이제 더 줄어든다는 것입니다. 즉, 기존에는 은행에 가서 현재 금리만을 가지고 DSR을 계산했다면, 26일부터 앞으로 혹시 금리가 오를지도 모르는 상황까지 감안해 대출 규모를 잡게 됩니다.
가령 금리가 아주 낮았던 2021년 초에 변공금리로 돈을 빌렸는데, 그해 하반기부터 매달 갚아야할 이자부담이 계속 증가하는 상황이 있었다면 이제는 그런 상황까지 미리 계산해 대출이 그만큼 적게 나가도록 하는 것입니다. 대출 문턱이 더욱 높아지는 것인데요.
구체적으로는 26일부터 상반기의 경우 대출 한도를 계산할 때 현재 금리에 0.375%를 더한 금리를 적용하고, 이로인해 은행에서 변동금리 주택담보대출을 받으면 최대 빌릴 수 있는 금액이 4%이상 줄어들게 됩니다. 하반기(오는 7월부터로 예정)에는 0.75(최대9% 감소), 내년부터는 1.5%(최대 17% 감소) 더하게 될 가능성이 있다고 합니다. 특히, 7월부터는 은행에서 받는 신용 대출 및 제2금융권 등에서 받는 변동금리 주택담보대출 한도도 낮아질 것으로 보여집니다. 내년부터는 모든 금융권에서 금리가 변동될 수 있는 모든 대출에 적용될 것이구요.
■ 연소득 5천만원 -> 1700만원 한도
참고로현재 금리 기준은 1년에 2번 바뀌고, 5월과 11월 기준으로 바뀌는 것으로 알려져 있는데요. 혹시 모를 미래의 금리 인상 폭에 대해 금융당국이 정한 하한선과 상한선이 있는데, 하한선은 1.5이고 상한선은 3%라고 합니다.
따라서, 앞으로는 소득이 적을수록 주택담보대출 한도도 줄어들 것이기 때문에, 더 많은 돈을 빌리려한다면 이 같은 변동금리 대출을 받는 대신에 고정금리 대출을 받는 방법이 있습니다. 위와 같이 스트레스 금리를 적용하는 것도 변동금리 대출 대신에 이 고정금리 대출을 받으라고 유도를 하고자 함이라 볼 수 있습니다.
고정금리 대출을 받는 경우에는 시중 금리의 변화와 상관없기때문에 새로운 DSR 계산법을 적용하지 않아도 됩니다. 다만, 시중에서는 고정금리와 변동금리가 부분적으로 섞여 있는 대출상품이 대부분이기 때문에 이에 대해서는 대출 실행 전에 자세히 상담을 받아보는 것도 방법입니다.
(*이렇게 섞여 있는 경우에는 변동금리 비중을 고려하여, 스트레스 금리를 축소 적용키로)
해당 내용을 참고하셔서 주택담보대출 금리 확인 및 대출 한도 조회 시 주의하여 신중히 알아보셨으면 합니다. 감사합니다.