최근까지 인천, 대전 등 전국에서 전세사기 피해가 잇따라 터지고 있습니다. 이에 대해서 정부도 전세사기특별법 등 방안을 내놓았고 현재까지 관련 바지사장, 건축주, 부동산 중개업자 등에 대한 수사가 진행되고 있는 것으로 전해지는데요.
이것의 시작이라 할 수 있는 깡통전세 뜻부터 자세히 알아봅니다.
1.깡통전세 뜻
깡통주택이라고도 불리는 이것은, 주택의 실제가치를 전세 보증금이 초과한 것을 말하는데, 즉 집값이 하락하고 임대인의 담보대출과 전세보증금을 합한 금액이 집값과 같거나 비슷한 상태(70%이상)로 경매에 넘어가게 되어 세입자가 금을 돌려받지 못하는 상황을 말합니다.
한마디로 껍데기만 있고 내용물이 없는 빈 깡통과 같다는 데서 붙여진 말입니다. 이것과 함께 쓰이는 용어로 역전세난의 뜻은 내가 계약했던 당시와 비교했을 때 현재 집값이 떨어져 매매가보다 전세가가 높아진 상태를 말하며, 여기에는 은행의 대출이자금리 인상, 전세 수요 하락, 무자본갭투자사기 등의 이유가 있을 수 있습니다.
*무자본갭투자란,
돈을 한푼도 들이지 않고 주택을 사들이는 방식을 말하며, 이러한 다가구주택을 사들여 보증금이 매매가를 웃도는 깡통전세수법으로 임대하는 수법의 사기가 활개치고 있습니다.
뿐만 아니라, 최근 발생하는 깡통전세 뜻에서도 엿볼 수 있는 문제로 보증금반환소송을 진행하는 이들이 증가하는 데에는, 전세사기 우려로 수요가 급감하면서 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에서 실제로 비롯된 경우도 많습니다.
이같은 다각적인 사태로 현재 걷잡을 수 없을만큼 피해가 커진 이 상황에서 정부가 내놓은 ‘전세사기특별법’을 살펴봅니다.
2.전세사기특별법 내용과 실효성
🚨전세사기특별법 개정내용 꼭 확인하기
지난 4월에 정부가 관계부처 합동으로 발표한 내용은 바로 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’의 이름이었습니다. 아래에서 적용대상 등을 설명합니다.
*특별법의 특성 상 공포 즉시 시행, 시행후 2년간 유효(임대차계약 기간이 2년인 점을 고려하여 기간을 정한 것으로 알려짐), 아래의 최신 전세사기특별법 개정내용(2024.5.30 업데이트)👇도 확인하시기 바랍니다.
특별법 적용 대상
: 1)전입신고 등 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인, 2)보증금이 3억원 이하, 3)다수의 임차인이 전세사기 피해 입었거나 예상이되는 상황, 4)임대인이 보증금반환채무를 고의적으로 이행하지 않은 경우
문제는 이를 모두 충족해야 특별지원 대상이 되는 점에 주의가 필요합니다.
전세사기특별법 피해자 인정 시 지원 내용
: 만약 4가지 조건 모두 충족하면 모든 지원을 받을 수 있고, 2번과 3번을 충족하면 일반 금융지원 및 긴급복지지원을 받을 수 있습니다.
만약에 위 조건을 모두 충족하여 피해자로 인정이 되면 직접 경매 유예, 정지 신청할 수 있고 경매 유예로 피해자에게 준비기간이 제공되면 정부는 피해자를 위한 살던 집 매수, 임대 거주 등 두가지 선택을 할 수 있도록 합니다.
우선매수권도 부여가 되는데, 다만 최고 낙찰액과 같은 가격에 주택을 살 수 있으며, 정부는 저금리로 낙찰 자금 대출을 지원하게 됩니다.
참고로, 주택기금 구입자금대출인 디딤돌대출을 진행할 경우 최우대요건인 신혼부부와 동일한 기준으로 1년인 거치기간은 3년으로 연장되며, 연금리 또한 1.85~2.70%대에 최대 4억원까지 대출이 됩니다.
(단, 디딤돌대출의 경우 소득이 부부합산 연 7천만원이하)
또한, 주택낙찰을 받을 경우에는 취득세를 200만원 한도내로 면제, 3년간은 재산세를 감면해주는 조건도 있습니다.
하지만 임대임의 세금 체납액이 너무 많아서 경공매가 진행되지 않는 경우도 있을텐데요. 이때는 전체 세금 체납액을 임대인 보유 주택별로 나눠서 경매를 진행하는 조세채권 안분도 진행됩니다.
그리고 세입자가 여력이 부족하고 해당 주택 매수 의지가 없어서 우선매수권을 포기한 경우에는 LH가 임차인으로부터 우선매수권을 넘겨받게 됩니다. 그런 다음 매입임대주택으로 피해자에게 임대하는 방식입니다.(소득,자산요건과 상관없이 입주 자격 부여됨)
만약에 LH가 임차주택을 매입하지 못한다면 피해자에게는 인근 지역 유사 공공임대주택에 입주할 기회가 주어집니다.
뿐만 아니라 정부는 재난,재해 긴급복지 지원제도를 이 피해자들에게도 적용하여 생계비-월 62만원, 주거비-월 40만원 등을 지원하기로 하였습니다. 이 역시 1인가구 소득 기준이 있으니 자세한 내용은 아래에 문의를 해볼 수도 있습니다.
문의처 1 : 국토교통부 주택임차인보호과 044-201-4150
문의처 2 : 국토교통부 전세피해자지원센터 1533-8119
전세사기특별법 신청 방법
임차인이 주민등록상 거주 소재기 관할 시/도에서 진행 가능하며 관련 신청서와 임대차계약서, 주민등록 초본 1부 필요하고 자세한 신청방법은 안심전세포털, 각 지역별 센터를 통해서도 확인이 가능합니다.
이와 관련하여 또 사기범에게는 특정경제범죄법을 개정해 가중처벌도 추진하는 것으로 알려졌는데요.
현재까지도 이같은 갭투자 등 일련의 사기행각을 벌여온 일당들을 붙잡아 죄질에 따라 구속기소/불구속기소로 나눠 재판에도 넘겨지고 있는 상황입니다.
최근 대전사례에서는 조직폭력배까지 동원해 수십억원대 전세사기를 벌인 일당이 재판에 넘겨지기도 했습니다.
관련 사건을 좀더 살펴보면, 이 사기를 기획한 이들은 돈을 갚을 능력이 없는 조직폭력배들을 성공한 사업가로 소개, 또는 선순위 전세보증금 규모를 축소해 안전한 건물이라 속이는 등의 수법으로 세입자들을 안심시키고, 세입자들이 나중에 이를 알았을때는 보복이 무서워 고소를 어려워하다가 검찰이 수사에 착수하면서 피해사실을 털어놓은 것으로 알려졌습니다.
이들은 보증금을 받아 현금으로 인출해버리거나 건물은 즉시 경매로 넘겨 파산시킨 것으로도 전해집니다.
하지만, 아직까지도 피해는 늘어나고 있고 극단적 선택을 하는 안타까운 사례도 이어지는 상황에서 피해대책위원회가 출범하여 실질적 구제방안 마련에 대해 목소리를 높이고 있는 상황입니다.
이에 지자체별로 찾아가는, 원스톱 맞춤형 지원을 위한 전세피해지원센터를 운영하는 등 보다 적극적인 지원을 위한 모습도 최근들어 보여지고 있습니다.
오늘은 깡통전세 뜻부터 전세사기특별법 대상,지원내용에 대해서 알아봤는데요. 이 내용들은 최근 정보들을 취합한 것이지만 계속해서 조금씩 변경되는 지원 내용이 있기 때문에 자세한 정보를 위해서는 꼭 지자체센터 및 위에 알려드린 포털사이트를 이용하셔서 도움을 받으셨으면 좋겠습니다.
다음 글에서는 깡통전세사기를 민사소송으로 해결할 수 있는 보증금반환소송🔍에 대해서도 설명합니다.